Оформляем ипотеку

Полная пошаговая инструкция от подготовки до регистрации сделки

Оформление ипотеки - распространённый способ приобретения квартиры. Он долгий, трудный, требует тщательной подготовки. Чтобы сделку одобрили и дали нужную сумму кредита, придется побегать. Как оформить ипотеку на квартиру, как выбирать банк, какой пакет документов нужно собрать, почему могут отказать - рассказываем подробно.

Общие условия

Ипотека - долгосрочный целевой заем, целью которого, как правило, является жилплощадь. Дом, квартира, земельный участок - покупаемое имущество будет служить залогом для кредитной организации вплоть до момента, когда кредит будет полностью погашен.

Существует также «закладная» - документ, подтверждающий права банка на жилплощадь до того, как кредит не будет погашен. Закладная - своеобразная гарантия оплаты и одновременно с этим - имущественный документ. Банк может предъявить свои права на недвижимость, если заемщик не исполняет обязательства, перестал вносить платежи.

Владелец не может продать кому-то квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит. После выплаты банк отдаёт ему закладную, снимая все ограничения с квартиры.

Важно!

Для оформления нужен первоначальный взнос, который обычно составляет минимум 10-15% от цены объекта. Если есть материнский капитал, можно найти банк, позволяющий использовать его как первый взнос.

Рекомендуемый доход

Как и с любым другим кредитом, чтобы оформить ипотеку на покупку квартиры, владелец должен обладать постоянным источником дохода. И для ипотечного займа этот доход должен достигать определённой отметки. Отметка у каждого банка разная

Сложность в том, что подтверждённый доход может меняться в зависимости от разных обстоятельств, которые могут случиться за срок выплаты займа - тут уж от риска никуда не деться. Поэтому каждый банк устанавливает фиксированную нагрузку на клиента - не более 50% от общего дохода. Эту границу сумма всех платежей по действующим ссудам с учётом ипотеки пересекать не должна.

Важно!

Лучше всего, если общий доход заёмщика будет не меньше, а лучше больше 30-35 тысяч рублей. При этом доходе сумма ежемесячных платежей не будет превышать 15-17,5 тысяч рублей. Можно поиграть со сроками оформления, чтобы выбрать оптимальный вариант.

Но это все относительно. Указанного выше дохода может хватить, если речь об одиноком человеке без текущих долгов. Если есть дети, будут учитываться затраты на их содержание. Если есть кредит или кредиты - суммарный объем ежемесячных платежей.

Если заемщик состоит в браке, его вторая половина всегда выступает созаемщиком. Они оба несут ответствовать за выплату, оба становятся собственниками. При анализе платежеспособности учитываются доходы и расходы именно семьи.

Можно ли взять ипотеку без официального трудоустройства?

Формально сделать это никто не запрещает. Официальной работы у заёмщика может не быть, но должен быть достаточный для оплаты ежемесячного платежа доход. Например, от репетиторства или внештатной, неофициальной работы. Чтобы банк выдал кредит фрилансеру, тот сперва должен доказать банку, что у него есть деньги, откуда он их берет. Подтвердить этот могут следующие документы:

- справка с места работы по форме банка (подходит больше всего);

- выписка по банковскому счёту;

- документ о наличии ценных бумаг или акций.

При этом минимальный трудовой стаж на последнем месте работы должен быть не менее полугода. То есть, это время, когда заёмщик уже прошёл испытательный срок в компании, и там же остался трудиться. Общий трудовой стаж на всех местах должен быть не меньше года.

Важно!

Документы для ипотеки

Самое главное в вопросе, как оформить квартиру через ипотеку, - сбор пакета документов. Чтобы получить ссуду, заёмщику нужны:

- справка о доходе (2НДФЛ или по форме банка);

- копия трудовой книжки с подписью/печатью работодателя или иной, подтверждающий трудоустройство документ (трудовой договор, например);

- документация о семейном положении;

Важно!

В целом на сбор всех необходимых документов может уйти примерно неделя. После того как всё готово, можно отправляться в банк.

На основании этих бумаг банк решает, одобрить ли вам выдачу ипотечного кредита. Если поступит одобрение, тогда заемщик выбирает недвижимость для покупки и собирает бумаги на нее и ее продавца. Перечень требуемой документации банк представит.

Какой лучше выбрать банк

Вы можете подать заявку на оформление ипотечного кредита сразу в несколько банков и выбрать тот, который ответит на вашу заявку положительно, одобрит оформлениекредита на лучших условиях. У всех банков разные предложения: у кого-то меньше переплата, а у кого-то выгодные льготы.

Лучшим вариантом будет тот банк, в котором у вас открыт зарплатный счёт. Потому что он уже условно с вами знаком: знает вашу историю и ваши платёжные способности. Плюс он может сделать скидку и предложить выгодные условия.

Как правильно оформить ипотеку на квартиру

Когда все необходимые документы на руках, настало время посетить банк и направить запрос на рассмотрение. Тут есть два способа: подать документы лично или сделать это через ипотечного брокера (то есть агентство недвижимости), который сделает за вас всю бюрократическую работу.

Порядок действий будет таким:

1. Закажите несколько справок 2НДФЛ/по форме банка, а также несколько копий трудовой книжки. Выберете, где оформить ипотеку на квартиру, можете направить запрос банку онлайн. При одобрении возьмете документы и придете в офис.
2. Уточните сроки рассмотрения банком заявления после передачи документов. Не пугайтесь, если позвонит сотрудник службы безопасности: он убедится, что вы - не мошенник.
3. Получите одобрение. Ищите квартиру/жилплощадь в зависимости от одобренной суммы. Вы можете обратиться к застройщикам напрямую либо опять же в агентство недвижимости. Никаких критериев относительного этого вопроса нет. Главное, чтобы недвижимость соответствовала критериям банка, была юридически чиста.
4. Соберите пакет документов на объект, проведите его экспертную оценку в одной из аккредитованных банком компаний. Отнесите этот пакет в банк и ждите ответ банка о том, подходит ли объект для сделки.
5. Убедившись в честности сделки и тщательно всё проверив, банк дает ответ. При одобрении составляется закладная, договор со страховой компанией, кредитный договор.
6. Внесите первый взнос. Далее сделка регистрируется в Росреестре. По итогу банк переводит продавцу деньги.

Готово, ипотечный кредит оформлен. Осталось лишь выплатить его, и жилплощадь полностью в вашем распоряжении!

Важно!

Если рассматривать, сколько оформляют квартиру в ипотеку, то здесь все сугубо индивидуально. Зависит от того, как быстро заемщик будет собирать документы, как оперативно найдет объект для покупки. Если все делать быстро, можно уложиться за 10-14 дней.

Нужен ли созаёмщик?

Обычно банки не предписывают строгого наличия второго заёмщика или поручителя, но этот фактор может повысить шансы на одобрение ипотечного кредита. Есть несколько очевидных плюсов в том, чтобы разделить с кем-то ипотечный кредит.

- повышенный процент одобрения кредита;

- высокий совокупный доход;

- облегчение ежемесячного платежа.

Если ипотечный кредит оформлен на двух и более человек, право собственности на жилплощадь распространяется в равной степени на каждого созаёмщика.

Важно!

Возможные причины отказа

Чаще всего банк, отказавший в оформлении ипотечного кредита, не даёт комментариев по поводу причин отказа. Однако повлиять на решение банка могли следующие факторы:

1. Много невыплаченных кредитов. Для любого банка человек, на котором и так висит множество непогашенных кредитов, - не самый желанный партнёр. Так что, если у вас есть другие непогашенные кредиты, и кредитная нагрузка высокая, рекомендуется её снизить, чтобы удовлетворить требования банка.
2. Плохая кредитная история. Ненадёжными считаются те клиенты, у которых ранее были просрочки по кредитам, или какой-то старый кредит до сих пор не выплачен. Лучше узнайте способы, как можно поправить свою кредитную историю.
3. Полное отсутствие выплаченных кредитов в прошлом. Как ни странно, человек, за плечами которого нет ни одного кредита, тоже не слишком желанный гость среди оформляющих ипотеку. Банк не знает, как он будет себя вести, не может оценить его добропорядочность. Если вы никогда не брали кредит, то лучше возьмите 1-2 небольших, чтобы сформировать хотя бы небольшой список и повысить шансы.

Если отказал один банк, это не значит, что и другой тоже даст отказ. Пробуйте оформить покупку квартиры через ипотеку через другого кредитора. Шансы есть, так как каждый банк применяет свою схему рассмотрения, свои критерии к заемщику.

Заключение

Несмотря на то, что ипотека - это долгосрочный кредит, надолго связывающий вас с банком, это далеко не такая уж страшная и ужасная вещь. Наоборот, это простой и эффективный способ приобрести жилплощадь. Главное выбрать банк с выгодными условиями и подходящий по его критериям объект недвижимости.

На всех этапах оформления заемщика сопровождает представитель банка, который будет консультировать по всем этапам, направлять потенциального заемщика. Побегать придется, но схема оформления отлажена, все можно перетерпеть ради собственной квартиры.

Познавательной информацией в  данной статье,  с Вами поделился  Александр Тимохин.

Консультант по вопросам покупки, продажи и оформления городской и загородной недвижимости.

другие материалы по теме недвижимость:

зачем нужен личный консультант?

проверка квартиры перед покупкой

дизайн квартиры в стиле "ЭКО"